Природа Африки География Африки Животные Африки Люди Африки

 

ФИНАНСИРОВАНИЕ ПОКУПКИ В КАНАДЕ

 

 

Недвижимость в Большом Ванкувере предлагается и реализуется по высоким, в сравнении со средним доходом населения, ценам. Большинство потенциальных покупателей не имеет достаточных средств для выплаты полной цены приобретаемой недвижимости и обращается в финансовые учреждения или к частным лицам за долгосрочным кредитом. Приобретая право на владение недвижимостью, покупатель одноразово платит определённую сумму за возможность получения дохода в течение длительного времени. Как ожидаемая прибыль может рассматриваться доход от сдачи, плата за ренту, которую владелец сохраняет, возможность перепродать недвижимость по более цене. Например, в настоящее время цена рента квартир во многих районах Большого Ванкувера сравнима с выплатами по кредиту даже при самом низком первом взносе. Правильно подобранная недвижимость для сдачи в рент может принести владельцу 10%+ годового дохода. Кредит на покупку недвижимости можно рассматривать, как перевод покупателю его будущих сбережений. После получения кредита, покупатель возвращает полученную сумму плюс оплату за пользование занятыми деньгами – «interest». «Interest», по сути, это оплата за возможность приобретения недвижимости “сегодня”, а не в будущем, когда удастся накопить полную сумму. Приобретая недвижимость, покупатель обычно занимает сумму, исчисляемую десятками и сотнями тысяч. С точки зрения кредитора разумно иметь определённый залог, гарантирующий возврат ссуды и «interest». В случаях, когда гарантией возврата займа будет служить залог права на владение недвижимостью, ссуда носит название «mortgage».

Юридически, «mortgage» - право на недвижимость, зафиксированное в виде контракта, как гарантия ссуды, данной кредитором должнику. В Британской Колумбии, использующей централизованную систему регистрации прав владения недвижимостью, все «mortgage» регистрируются в государственном учреждении – «Land Title Office», как обязательства владельца недвижимости. Заёмщик сохраняет за собой право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, его имя продолжает оставаться на титуле, как имя законного владельца, но любая сделка в отношении недвижимости с зарегистрированным «mortgage» проходит с учётом интересов кредитора.

Разница между рыночной ценой недвижимости и зарегистрированным «mortgage» носит название «owner’s equity» - переведём это как «доля владельца». Владелец может получить второй (третий…) «mortgage» под разницу между рыночной ценой недвижимости (определяемой в момент обращения за ссудой оценщиком кредитора) и уже зарегистрированными ссудами. Кредитор, зарегистрировавший «mortgage» первым (имеется в виду время регистрации в «Land Title Office», а не время подписания контракта с заёмщиком) имеет приоритетное право перевести недвижимость на своё имя, в случае невыполнения должником обязательств по заключенному контракту. При этом кредитор не должен выполнять обязательства по ссудам зарегистрированным позже. Риск, который берет на себя кредитор, представляющий второй (третий…) «mortgage», намного выше, поэтому такие ссуды предоставляются под более высокий процент. Существуют федеральные и провинциальные законодательные акты, регулирующие отношения кредитора и должника, страхование ссуд под залог недвижимости, порядок начисления процентных ставок – «interest rate». Часто законодательные акты дополняют друг друга. Например, федеральный акт – «Interest Act» не ограничивает процентную ставку - «interest rate», в то же время уголовное законодательство – «Criminal Code», предусматривает наказание за начисление годовой процентной ставки выше 60% на любые виды ссуд, включая «mortgage». Законодательный акт Британской Колумбии о защите потребителя – «Consumer Protection Act» даёт право суду освободить должника от обязательств по ссуде (чаще всего от выплаты чрезмерно высокого «interest») в случаях, когда с точки зрения условия ссуды “несправедливы”. При возникающих неясностях или в конфликтных ситуациях необходимо обращаться за советом к юристу, специализирующемуся в этой области.

Финансовые учреждения придерживаются определённых правил при рассмотрении обращений о предоставлении ссуды на покупку недвижимости. Эти правила – «policy» у разных финансовых учреждений сходны, но не одинаковы, их рамки довольно растяжимы. Ссуды под залог недвижимости, предназначенной для собственного проживания покупателя, называются «residential mortgage». К этой категории относятся дома, «townhouses», квартиры. Кредитор, рассматривающий обращение о предоставлении «residential mortgage» определяет максимальную сумму ссуды, выплаты по которой могут гарантироваться личным доходом покупателя. Теоретически (практика отличается от теории), правила большинства финансовых учреждений предусматривают, что расходы семьи на жильё не должны превышать 32% общего семейного дохода до налогообложения. К расходам на жильё относят выплаты по «mortgage», налог на недвижимость, расходы на отопление. Обычно к жилищным расходам прибавляется 50% от суммы постоянных выплат в бюджет комплекса в случае приобретения «townhouse» или квартиры. Расходы семьи по погашению всех ссуд (включая студенческие ссуды, «line of credit» и т.п.) называются «Total Debt Service», переведём это, как суммарные расходы по ссудам. «Total Debt Service» не должен превышать 40% от годового дохода семьи до уплаты налогов.

Финансовое учреждение (с письменного согласия покупателя) проверяет его кредитную историю и источники дохода. Нужно быть очень осмотрительным, предоставляя информацию финансовым учреждениям. Банки не обмениваются информацией о своих клиентах, но хранят её длительное время. Неправильно оформленное обращение, разосланное по всем известным адресам, в надежде, что “где-то получится”, может закрыть вам доступ к финансированию на долгое время. В большинстве случаев, финансовое учреждение заказывает оценку недвижимости сотрудничающей с ним компании. Положительная оценка недвижимости и предоставление ссуды не означает автоматически, что вы приобретаете недвижимость по “хорошей” цене и застрахованы от непредвиденных расходов на ремонт в ближайшем будущем. Проверка и анализ документов комплекса – прямая обязанность вашего агента. 
Если первый взнос составляет 35% и выше рыночной цены (таковой считается сумма, за которую недвижимость приобретается, согласно контракту купли/продажи с учётом мнения нанимаемого финансовым учреждением оценщика), то многие кредиторы не требуют доказательств личного дохода покупателя. Доля будущего владельца покрывает возможные убытки, даже при колебаниях рынка.
При первом взносе в 35% и более ссуду могут получить покупатели, не проживающие постоянно в Канаде и не имеющие статуса. До недавнего времени от покупателя, не имеющего статуса, требовалось только подтверждение наличие суммы первого взноса (35%) в любом банке мира. В настоящее время требования ужесточились – кредиторы, в большинстве случаев, требуют доказательств законности происхождения первого взноса, а также документы, подтверждающие размер личного дохода покупателя.

«Residential mortgages», предоставляемые финансовыми учреждениями, должны быть застрахованы, если первый взнос покупателя «down payment» составляет менее 25% от стоимости покупки. Данное условие не распространяется на частных кредиторов. Большинство страховок гарантируется федеральным учреждением – «Canadian Mortgage and Housing Corporation» (C.M.H.C), существуют частные компании, занимающиеся страхованием «mortgage». Страховка гарантирует кредитору возврат суммы, невыплаченного «interest», судебных расходов в случае невыполнения должником взятых перед финансовым учреждением обязательств.
Покупатель одновременно обращается за получением ссуды и страховки. Если оба обращения одобрены, финансовое учреждение переводит покупателю ссуду, необходимую для покупки, и выплачивает страховой компании одноразово полную сумму страховки. Сумма страховки прибавляется к ссуде на тех же условиях, что и основная сумма – тот же %, условия оплаты, сток договора. 
Страховая компания рассматривает обращение покупателя независимо от финансового учреждения, пользуясь собственными, часто более жесткими критериями. С увеличением первого взноса покупателя, страховые компании считают ссуду менее рискованной. Размер страховой премии уменьшается.

Источник: kievinvest.com